Emlak değerleme uzmanı olmak için öncelikle 10 yıl emlakçılık yapmış ve ilkokul mezunu bir insan, matematikte 4 işlemi tam kavrayabilmiş ise, bundan daha iyi bir emlak değerleme uzmanı olamaz.
10 yıllık emlakçılık faaliyetinin ardından, en az bir yıl sürecek bir emlak değerleme eğitimi alacak ve bu eğitim sürecinde ise asla devamsızlık yapmayacaktır.
Emlak değerlemede teorik dersler kadar önemli olan pratik yapmaktır. Yani, mevcut emlak değerleme firmaları ile koordineli, sürekli bir staj ve çalışma yapılmalıdır.
Öyle 45 günlük, 60 günlük stajla olmaz. Bir yıllık eğitimden sonra gireceği sınavlarda başarılı olanlara, lisansları verildikten sonra yine bir emlak değerleme firmasında en az 2 yıl mecburi bir çalışmadan sonra, tam yetkili emlak eksperliği yaptırılmalıdır.
Bir emlak eksperi, hem eksperlik hem de emlakçılık yapmamalıdır. Bir emlakçı ile aynı bağımsız bölümde eksperlik faaliyetini sürdürmemelidir.
Emlak eksperi, eksperini yaptığı gayrimenkul eğer değerleme raporunun düşük olmasından dolayı alıcısı bu gayrimenkulü alamıyorsa; emlak eksperi de eksper ücretini almamalıdır.
Emlakçılar bir gayrimenkulü satmak için afiş, branda, katalog, gazete ilanı, radyo ve İnternet ilanları veriyor. O gayrimenkule arabasıyla yüzlerce müşteri götürüyor. Araba amortismanı, benzin ve zaman harcıyor. Satamadığı zaman satıcıdan hiçbir ücret talep etmiyor.
Bankacılar da müşterinin kredi başvurusunu inceliyor, araştırıyor, hiçbir ücret almıyor. Ancak kredi gerçekleştiğinde komisyon veya o müşteride kazanacağı varsa kredi gerçekleşmesi halinde kazanabiliyor. Kredi gerçekleşmezse müşteriye "bak ben senin kredi başvurunu incelemek için bu kadar zaman harcadım, şu kadar ücret öde" demiyor.
Emlak alıcısı bir daireyi beğeniyor. Zaten düşük seyreden fiyat üzerinden bir de pazarlık istiyor. Oysa söz konusu 120 m2 ikinci el, 10 yıllık bir site içinde 3+1 parkeli, PVC bakımlı olan bu daireyi sahibi bize bildirdiğinde 150.000 TL fiyat isterken, biz satıcıyı ikna ederek fiyatı 135.000 TL kadar indirmişiz. Buna rağmen alıcının pazarlığı üzerine satıcıya dönerek yeniden bir ikna turuna giriyor ve fiyatı bu kez 125.000 TL ye kadar indiriyoruz.
Alıcı da fiyatı uygun buluyor ve çıkarıp kaparo veriyor. Daha sonra alıcının evraklarını kredi verecek olan bankaya veriyoruz. Banka araştırmadan sonra krediyi onaylıyor ve eksper ücreti olarak 525 TL istiyor. Alıcı eksper parasını bankaya yatırıyor.
Eksper hazretleri geliyor, elinde lazer metre ile dairenin içini ölçüyor, yani net m2 si ne işine yarayacaksa ? Oysa eğer o gayrimenkulün maliyetini çıkaracaksa, projesine baksın ve projede dıştan dışa ölçü alacak ve inşaat birim fiyatı ile maliyetini bulacaktır.
Eksperin daire içinde ölçüm yapması abesle iştigaldir. Aklınca kısa yoldan ölçüm yapmaya çalışıyor. Yani net m2 buluyor, sonra yaklaşık bürüt m2 yi bulduğunu zannediyorsa çok yanılır. Mademki yüzde yüz eksper ücretine zam yapıyorlar. O halde adam gibi ölçüm yapsınlar.
Gayrimenkulün değerlemesi, iç ölçüme göre yapılıyorsa yanmış bu millet yanmış! gayrimenkulün maliyeti yapılacaksa, önce projesine bakılarak bürüt m2 bulunur sonra, hangi kategorideki birim maliyeti uygulanacaksa ona göre değer tespiti yapılır
Dairenin içi de ayrıca görülüp gezilir. Gerçekten bürüt m2 ye uygunmudur, ayrıca dekorasyon farkları da gözetilmeli ve fiyata artı olarak ilave edilmelidir. Yoksaki lazerli metreyle dairenin net metre karesini bulurum sonrada yaklaşık bürüt metrekareyi bulurum yaklaşımı çok yanlış bir iştir. Eksper efendi işini tam yap, çünkü alıcı sana yaklaşık para ödemiyor, tam para ödüyor tam !
Eksper hazretleri şimdi de fiyat araştırması yapıyor ve bina görevlisine soruyor. Görevli mal sahibine kızgınsa bu daire yüz bin lira bile etmez diyor. Eksper bu defa yöneticiye fiyat soruyor, yöneticinin daha önce bu daireyi ucuza kapatma girişimi sonuç vermeyince, o da satıcıya kızgındır, dolayısıyla bir düşük fiyatta yöneticiden gelmektedir.
Eksper bu sefer emlakçılara soruyor "emlakçı da nasılsa bu daire bende değil düşük fiyat vereyim ki işleri bozulsun, bakarsın o müşteri bana gelebilir" düşüncesiyle ekspere "valla geçenlerde o sitede doksan bin liraya daire sattım" diyor.
Eksper hazretleri kendi bilgisinden emin olmadığı için duyduklarının ortalamasını alıyor. 95.000 TL fiyat biçiyor. Nasıl olsa onun bir horum otu yanmamıştır. Hiçbir sorumluluğu da yoktur. Satılsa da satılmasa da o parasını peşin almıştır. Neden risk alsın ki.?
Eksperin verdiği düşük fiyattan dolayı bu satış gerçekleşmemesi eksperlerin işine yarıyor. Zira bu alıcı başka bir daire için mutlaka bir eksper belki de, birkaç ekspertiz daha yaptırmış olacaktır. Dolayısıyla eksperlerin de işleri dolaylı bir şekilde artmış olacaktır. Burada mağdur olan da, hakkı yenen de alıcıdır.
Emlak eksperleri, eksper ücretini satış gerçekleşirse alabilsinler. Yaptıkları değerlemeden dolayı satış gerçekleşemiyorsa, gayrimenkul alıcısından ekspertiz ücretini almasınlar.
Böylece hem alıcının hakları korunmuş, hem de eksperler dersini daha iyi çalışarak kendilerini geliştirmiş ve gerçek fiyata yakın bir ekspertiz yapmış olacaklardır. Yeme mazlumun hakkını, çıkar aheste aheste !
Not: işinin sorumluluğunu idrak etmiş ve işini hakkaniyete uygun yapan eksperleri tenzih ediyoruz.
5187 kez okundu
