Sayın H.Ali Taylan
T.Emlak Dernekleri Federasyonu Başkanı
ANKARA 03 Kasım 2017
Konu : Gümrük ve Ticaret Bakanlığı, taşınmaz ticareti hakkında yönetmelik taslağı.
Sayın Başkan, Gayrimenkul sektöründeki başıbozukluğun giderilmesi düşüncesi ile sayın bakanın himayesinde başlatılan, sektör temsilcimiz olarak sizlerin de katkı koyduğunuz yönetmelik taslağı ile ilgili görüşlerimi, itirazlarımı aşağıda belirtiyorum.
Öncelikle size ve emeği geçen herkese teşekkür ederim. Çünkü sektörümüzdeki başıbozukluk nedeniyle çok kereler hem tüketicinin, hem de bazı meslektaşlarımızın mağduriyetlerini üzülerek öğreniyoruz. Bu itibarla yapılan her düzenlemenin mevcut durumdan bizlere mevzi kazandıracak bir süreç yönetimi olacağını düşünüyor ve destekliyorum. Ancak bazı temel hataların baştan düzeltilmesinin zaman kazanmaya yönelik bir adım olacağı da gerçektir. Umarım arz etmeye çalıştığım görüşler bir katkı sağlar ve muhalif görüş olarak değerlendirilmez.Takdirlerinize arz ederim.
Saygılarımla,
Ulvi Özcan
:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::
ULVİ ÖZCAN, Emlakçılar Yönetmeliği Tasarısını Yorumluyor.!
Ulvi Özcan, Kimdir ? (Emlak Sektöründe, Duayen Bir Meslektaşımızdır)
Ulvi Özcan, 1997 - 2011 yılları Turyap Çengelköy Temsilciliği yapmış. 1999 - 2009 Arası İstanbul Ticaret Odası 16.Dönem Emlak Müşavirliği Meslek Komitesi Üyeliği ve Başkan Vekilliği yapmış. Halen Çengelköy'de BOSFORCE EMLAK sahibidir.
BOSFFORCE EMLAK GELİŞTİRME ''Boğaziçinder Emlak Denince'' TEL : 0532 787 49 92
::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::
MADDE 1- (1) Bu Yönetmeliğin amacı taşınmaz ticaretine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir.
Taşınmaz ticareti dendiğinde başta alım-satım olmak üzere tüm işlemler anlaşılıyor. Oysa burada sadece taşınmaz aracılık hizmetleri bir başka ifadeyle ‘’emlakçılık’’ değerlendiriliyor/değerlendirmeli …
MADDE 12- (1) İşletmelerde aşağıdaki şartlar aranır:
a) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 2 nci maddesinde tanımlanan bağımsız bölüm niteliğinde olması.
Bu konu iyi irdelenmeli çünkü bugün emlakçılık yapılan yerlerin çoğu apartman dairesi niteliğindedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’muzda hertür ticari faaliyet veya bir başka ifadeyle serbest meslek erbabı (avukat, mimar, doktor, mühendis, mali müşavir, vb.) dışındaki işletmeler apartman dairesi olarak nitelendirilen bir yerde ticari faaliyette bulunamazlar. Bu konuda emlakçılık serbest meslek niteliğinde bir istisnaya kavuşturulursa sorun yok. Aksi takdirde çok meslektaşımız yeterlilik şartını yerine getiremez ve sorun olur.
MADDE 20- (1) Alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin yüzde üçünden fazla olamaz.
(2) Kiralama işlemlerinde hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin bir aylık tutarından fazla olamaz.
Ülkemizde meslek guruplarının hizmetlerinin düzenlendiği mevzuatları irdeleyecek olursak ;
a) Ticaret odalarına kayıtlı işletmelerde serbest fiyat tarifesi şeklinde uygulanmakta ve işletmenin görünür bir yerinde bu fiyat veya oranın deklare edilme zorunluluğu vardır.
b) Esnaf odalarına kayıtlı işletmelerde azami ücret tarifesi uygulanmakta, bu oran sektörümüzde satılıklarda satıcıdan % 3, alıcıdan % 3 kiralamalarda sadece kiracıdan yıllık kira bedelinin % 12’si alınır şekilde uygulanmaktadır. Esnaf odaları mevzuatına tabi hiçbir işletme belirtilen ücretin üstünde bir fiyat talep edememektedir.
c) Serbest meslek erbablarında (avukat, doktor, muhasebeci, vb.) her yıl düzenlenen asgari hizmet bedelleri tarifesi uygulanmaktadır. Dolayısı ile birliklerce her yıl hizmet fiyatları açıklanır.
Sektörümüzde bence temel sorun fiyattan çok ‘’KALİTE’’ ve ‘’HAKSIZ REKABET’’ sorunudur. Dolayısı ile sadece fiyata endeksli bir kısıtlama kaliteyi düşürecektir. Oysa fiyat politikası azami fiyat yerine serbest fiyat olursa (tek yetkili işlerde) emlak firmalarına yapacakları işlerle ilgili ‘’NİYET MEKTUBU’’ ile yapacakları işleri taahhüt etme, taahhütlerini yerine getirememe durumunda müşteriye sözleşme süresini bitmeden dahi akti tek taraflı fesih hakkı tanınırsa daha iyi olur. Tek yetkili olmayan işlerde hizmet bedeli en az % 2,en fazla % 3 şeklinde bir düzenleme olabilir. Tüm sektörlerde olduğu gibi sektörümüzde de yüksek hizmet bedeliyle ilgili bir sorun yok. Ucuz fiyat, kalitesiz hizmet, haksız rekabet gibi bir sorun var. Sektörümüzde bir de hizmet bedeli ödenmeden üstüne koyma sorunu var ki bu durum da ciddi sıkıntıdır. Azami ücret tarifesi çok tehlikeli bir uygulamadır ve kesinlikle gözden geçirilmelidir.
Amerika’da ve Kanada’da mevzuatları incelediğinizde (muhakkak sizler de incelemişsinizdir.) hizmet bedellerinin alım satımlarda sadece satıcıdan % 5 - % 10 arası olduğu görülmektedir. Eğer alıcıyı bir başka emlak firmasının getirmesi durumunda (çoğunlukla da böyle olmaktadır.) MLS’de (Multiple Listing Service) alacağı hizmet bedeli deklare edilmiştir ve bu ücret satıcıyı temsil eden emlak firması tarafından alıcıyı temsil eden emlak firmasına ödenmektedir.
MADDE 20 - (8) İşletmenin üzerine düşen edimleri yerine getirmesine rağmen taraflardan herhangi birinin hukuken haklı bir sebebi olmaksızın alım satım veya kiralamadan cayması durumunda cayan taraf; alım satım işlemlerinde hizmet bedelinin yüzde onunu, kiralama işlemlerinde hizmet bedelinin tamamını ödemekle yükümlüdür.
Burada emlakçının aracılık işlemlerini hakkınca yapması durumunda % 10’u hizmet bedelini almaya hak kazanır şeklinde bir uygulama doğru değildir. Aynı kiralama işlemlerinde olduğu tamamını almaya hak kazanır şeklinde bir düzeltme daha uygun olur görüşündeyim.
MADDE 20 - (9) İş sahibi, birden fazla işletmeyle aynı taşınmaza yönelik ve aynı konuda aracılık faaliyetinde bulunması konusunda anlaşabilir. Bu durumda, alım satıma aracılık sözleşmesi veya kiralamaya aracılık sözleşmesinde yetkilisinin imzası bulunan işletme hizmet bedeline hak kazanır.
(10) 18 inci madde çerçevesinde yürütülen ortak çalışma sonucunda hak kazanılan hizmet bedeli, alım satıma aracılık sözleşmesi veya kiralamaya aracılık sözleşmesinde yetkilisinin imzası bulunan işletmeye ödenir ve hizmet ortaklığı sözleşmesinde belirtilen usulde paylaşılır. Bu sözleşmede hizmet bedelinin paylaşımı hususunda hüküm bulunmaması halinde bu bedel taraflar arasında eşit olarak paylaşılır.
(11) Taşınmazın hizmet sözleşmesinin süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme bertaraf edilerek doğrudan iş sahibinden satın alınması veya kiralanması durumunda bu alıcı veya kiracıya taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme hizmet bedeline hak kazanır. Aynı alıcı veya kiracıya birden fazla işletme tarafından taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmesi durumunda, bu fıkra kapsamında ödenmesi gereken hizmet bedeli bu işletmeler arasında eşit olarak paylaşılır.
Mevzuatta asıl olan aracılık hizmeti veren işletmeleri tek yetkili çalışmaya yönlendirmek olmalıdır. Ancak mevcut piyasa şartlarında bu durumun bugünden yarına uygulanması mümkün olmadığı veya zor olduğu için bir ara düzenleme yapılabilir. İşbu mevzuatın 9. 10.ve 11. maddelerinin düzenlendiği şekil ; zaten varolan kaotik durumu daha da arttıracak, meslektaşlar arasındaki iş barışını bozacak niteliktedir.
Oysa bunun yerine ;
Tek yetkili olmayan işlerde internet portallarına tek bir emlak firması bir yetkilisi vasıtasıyla kayıt girebilir, hiçbir emlak firması veya sahibinden tabelası asılamaz, işlemin gerçekleşmesi durumunda işlemi gerçekleştiren emlak firması hizmet bedelini almaya hak kazanır, diğerleri bir hak iddia edemez. Tek yetkili sözleşmeyi bir emlakçının alması veya yerin satılması/kiralanması durumunda diğer emlak firmalarına işlemin tamamlandığı bilgisi verilir ve aktif pazarlama faaliyeti durdurması ihbar edilir, durdurmayanlar hakkında …….. yaptırımlar uygulanır …
şeklinde bir düzenleme yapılabilir.
BU YÖNETMELİKTE DEĞİNİLMEYEN GENEL BEKLENTİLER
- Belirtilen bu durumlar dışında korsan emlakçılıkla (kayıt dışı, evden emlakçılık, uzmanlığı olmayan mahalle emlakçılığı, kamu görevlilerinin yaptığı emlakçılık,sözde home office, vb.) mücadeleye / haksız rekabete hiç değinilmemiş,
- Bugün emlakçılığın olmazsa olmazlarından olan emlak portallarındaki kayıt dışılık, bilgi kirliliği ve aşırı fiyat artışı politikaları bence çok önemli …
- Aynı trafik sigortalarında olduğu gibi emlakçıların hataları nedeniyle üçüncü şahıslara (müşteri veya meslektaş) verdiği zararlar ‘’mesleki kusursuzluk sigortası’’ gibi bir uygulamayla düzenlenebilir. Bu durumda emlakçılarla tek yetkili çalışma tercihi artacak, sorunlar daha da azalacaktır. Bu uygulama dünyada var olan bir uygulama olup, ülkemizde de avukatlık mesleğinde uygulanmaktadır.
- Aracılık hizmeti veren işletmelere kendi aktif ticari faaliyet bölgelerinde gayrimenkul alım-satım ticareti yasağı getirilmelidir. Bu madde ve 3.maddede belirtilen konular Avrupa’nın tüm ülkelerinde tartışmasız uygulanmaktadır.
Hizmet bedellerine kadar kapsamlı düşünülen düzenlemede (bence bu konuları uzmanlık mahkemeleri kararları ve oluşan emsal kararların bir envanteri çıkarıldıktan sonra oluşturacağımız bir tahkimle de çözebiliriz.) bu temel konuların da düşünülmesi gerektiğini düşünüyorum.
::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::
Kaçmaz Emlak, Olarak Mesleki Hasasiyetimizi, Çeşitli Platformalarda Dile Getirdik: >> TIKLA
